Die ersten Schritte nach dem Erbfall.
Der Tod eines nahestehenden Menschen ist belastend genug — und dann kommen noch bürokratische Aufgaben dazu. Das Wichtigste zuerst: Sie haben Zeit. Niemand erwartet, dass Sie in den ersten Wochen weitreichende Entscheidungen treffen.
Dennoch gibt es einige Fristen die Sie im Blick behalten sollten, damit Sie keine Nachteile erleiden.
Wichtige Frist: Sie haben 6 Wochen Zeit die Erbschaft auszuschlagen — ab dem Zeitpunkt an dem Sie von der Erbschaft erfahren haben. Danach gilt die Erbschaft als angenommen. Wenn die Immobilie mit Schulden belastet ist, sollten Sie diese Frist unbedingt ernst nehmen.
Was ist zuerst zu klären?
- Gibt es ein Testament? Das Nachlassgericht wird es eröffnen und Sie benachrichtigen.
- Gibt es andere Erben? Bei Erbengemeinschaften müssen alle gemeinsam entscheiden.
- Ist die Immobilie verschuldet? Grundbuch prüfen lassen — Hypotheken und Grundschulden gehen auf den Erben über.
- Was steht im Grundbuch? Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder andere Belastungen müssen bekannt sein.
Erbschein und Grundbuch.
Um als Erbe im Grundbuch eingetragen zu werden, benötigen Sie in der Regel einen Erbschein — es sei denn, es gibt ein notarielles Testament. Der Erbschein wird beim zuständigen Nachlassgericht beantragt.
Die Umschreibung im Grundbuch ist wichtig: Erst wenn Sie als Eigentümer eingetragen sind, können Sie die Immobilie verkaufen, belasten oder anderweitig darüber verfügen.
Gut zu wissen: Wenn die Erbschaftsumschreibung im Grundbuch innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall beantragt wird, fallen keine Grundbuchgebühren an. Diese Frist sollten Sie nutzen.
Erbschaftssteuer — was gilt für Immobilien?
Ob Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen, hängt von Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser und dem Wert der Immobilie ab.
Freibeträge in Deutschland
- Ehepartner: 500.000 € Freibetrag
- Kinder: 400.000 € Freibetrag pro Kind
- Enkel: 200.000 € Freibetrag
- Geschwister, Nichten, Neffen: nur 20.000 € Freibetrag
Liegt der Wert der geerbten Immobilie unter Ihrem Freibetrag, fällt keine Erbschaftssteuer an. Bei Immobilien im Ruhrgebiet mit einem Wert unter 400.000 € zahlen Kinder in der Regel keine Erbschaftssteuer.
Sonderregel: Selbst einziehen
Wenn Sie die geerbte Immobilie selbst bewohnen — als Hauptwohnsitz, mindestens 10 Jahre lang — fällt keine Erbschaftssteuer an, unabhängig vom Wert. Das gilt für Ehepartner und Kinder. Ziehen Sie vorher aus, wird die Steuer nachträglich fällig.
Unser Tipp: Lassen Sie den steuerlichen Wert der Immobilie von einem Steuerberater prüfen, bevor Sie Entscheidungen treffen. Das Finanzamt setzt den Wert oft zu hoch an — ein Gutachten kann helfen.
Die zentrale Entscheidung: Verkaufen oder behalten?
Das ist die Frage die die meisten Erben beschäftigt. Es gibt keine universell richtige Antwort — aber klare Kriterien helfen bei der Entscheidung.
… Sie das Geld sinnvoller anlegen können
… die Immobilie sanierungsbedürftig ist und Sie nicht investieren wollen
… es eine Erbengemeinschaft gibt und keine Einigkeit besteht
… Sie weit entfernt wohnen und die Verwaltung aufwendig wäre
… Sie emotional keinen Bezug zur Immobilie haben
… Sie selbst einziehen möchten
… die Lage attraktiv ist und der Wert weiter steigen wird
… die Immobilie gut vermietet ist und stabile Einnahmen bringt
… Sie die Erbschaftssteuer durch Eigennutzung sparen können
… emotionaler Wert und Familiengeschichte eine Rolle spielen
Erbengemeinschaft — wenn mehrere erben.
Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Das ist häufig die schwierigste Situation — denn alle Erben müssen gemeinsam entscheiden. Einer allein kann die Immobilie nicht verkaufen.
Typische Konflikte in Erbengemeinschaften:
- Ein Erbe will verkaufen, der andere will behalten
- Uneinigkeit über den Verkaufspreis
- Ein Erbe bewohnt die Immobilie und zahlt keine Miete
- Unterschiedliche Vorstellungen über Renovierungen
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Erbe eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das führt fast immer zu einem deutlich niedrigeren Erlös als ein regulärer Verkauf — und sollte der letzte Ausweg sein.
Wichtig bei Erbengemeinschaften: Je länger eine Einigung hinausgezögert wird, desto mehr Kosten entstehen — Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung. Ein frühzeitiger Verkauf ist oft für alle Beteiligten die bessere Lösung.
Spekulationssteuer beim Verkauf beachten.
Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, kann Spekulationssteuer anfallen — aber nur unter bestimmten Bedingungen.
Keine Spekulationssteuer zahlen Sie wenn:
- Die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde
- Zwischen Kauf (durch den Erblasser) und Verkauf mehr als 10 Jahre vergangen sind
Wichtig: Als Erbe treten Sie in die Rechtsstellung des Erblassers ein. Die 10-Jahres-Frist beginnt also nicht mit dem Erbfall neu, sondern läuft ab dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers weiter.
Beispiel: Ihr Vater hat das Haus 2012 gekauft. Er stirbt 2024. Sie erben das Haus und verkaufen es 2026. Die 10-Jahres-Frist ist abgelaufen (2012 + 10 = 2022) — keine Spekulationssteuer.
Erbimmobilie verkaufen — worauf achten?
Der Verkauf einer geerbten Immobilie unterscheidet sich in einigen Punkten vom normalen Hausverkauf.
Ohne gültigen Erbschein und Grundbucheintragung ist kein Verkauf möglich
Mängel offen kommunizieren — als Erbe haften Sie für arglistiges Verschweigen bekannter Mängel
Emotionaler Wert und Marktwert sind oft verschieden — eine professionelle Bewertung schützt vor beiden Extremen
Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer vor dem Verkauf prüfen lassen
Oft ist ein ruhiger, vorqualifizierter Verkauf über ein Netzwerk besser als eine öffentliche Anzeige
Fazit: Ruhe bewahren, Schritt für Schritt.
Eine geerbte Immobilie bringt viele Fragen mit sich — rechtliche, steuerliche und emotionale. Das Wichtigste ist, nicht unter Druck zu entscheiden. Die meisten Fristen sind großzügig bemessen.
Was hilft: Frühzeitig eine fundierte Marktpreiseinschätzung einholen, die steuerliche Situation klären und dann in Ruhe entscheiden ob Sie verkaufen oder behalten wollen. Wir helfen Ihnen dabei — kostenlos und ohne Verkaufsdruck.